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恒基孙河拿地背面:融资成本低至2.3% 或独立操盘
2019-06-07 21:54:01

5月28日,跟着李兆基正式退任恒基地产主席兼总经理,香港四大地产宗族企业第一代掌门人全部闭幕。鼎盛时期,包含李兆基的恒基地产、李嘉诚的长江集团、郑裕彤的新世界、郭德胜宗族的新鸿基,工业地图从地产到百货,从港口到电讯,发明了香港房地产商的黄金时代。现在,跟着一代大佬们的退休或离世,地产二代们又将以怎样的姿势带领宗族企业拼杀恒基孙河拿地背面:融资成本低至2.3% 或独立操盘,尤其是在进入白银时代的内地商场,是持续此前低沉的房地产出资战略,仍是奋勇赶上?

偶然的是,李兆基正式退任这一天,远在北京的恒基地产,爆冷以30.2亿元的总价摘得北京朝阳区孙河地块,溢价率23.3%,6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。比较其他参加竞拍但举牌并不算太活跃的房企,恒基地产势在必得,这与其多年来内地“低沉”的姿势不同,坊间戏说,孙河地块是送给恒基地产二代掌门人就任的见面礼。

恒基地产高调拿地背面,与其掌门人更迭有着时刻上的偶然之处,可是其在北京土地商场逆周期单独拿地的行为更值得解读一番,是在内地房地产商场的出资战略发生变化了吗?恒基地产为何又敢拿下孙河楼面价最高的地块?

恒基或独立操盘孙河地珠联璧合块

众所周知,自2016年末以来,北京土地商场选用“竞地价 限房价”的竞拍方法,两年多来,拍出了近百块限价房地块,且大部分项目产品遭到“70/90”方针约束。现在,作为近几年来北京土地竞拍史上最热的板块之一孙河,推出了优质地块,且不限价、不限“70/90”,亮点十足,想象力丰厚,信号含义激烈。

恒基孙河拿地背面:融资成本低至2.3% 或独立操盘

参加竞拍的房企也实力雄厚,既有国字头的中海、创始招商联合体、华润中粮联合体、保利、首开,又有民企龙头碧桂园、龙湖,还有比如安全之类的险资大鳄,亦有老牌港资企业恒基地产,可谓卧虎藏龙,欲将演出一场“龙虎斗”。

可是整个竞拍进程,参加的企业大部分都没有活跃举牌。竞拍从下午3点40分开端,恒基地产首先举牌,与昆泰、龙湖、华润中粮联合体替换举牌十多轮,中心一度呈现无人应价的为难局势,不过终究恒基地产翻开局势,保利随后参加战局,你来我往,拼杀了七八轮,整个竞拍进程缺乏十分钟,24轮举牌,终究孙河地块花落恒基地产。纵观整个进程,中海、创始招商联合体、首开、安全、碧桂园等房企并未举牌,仅是“打酱油”。

尽管不限价、不限“70/90”给予开发商在产品层面、空间溢价上更多空间与想象力,可是严厉的房地产调控方针,隐形的预售价格管控红线以及限墅令的收紧,都让孙河地块的未来充溢不确定性。

在这样的布景之下,商场很猎奇,恒基地产势在必得拿下孙河地块的理由是什么?

一位与恒基地产在内地有过屡次协作的开发商相关负责人泄漏,拿地前,两边有过沟通,考虑到各自关于周转的要求不同,就没参加。不过,恒基地产期望在内地商场有代表自己的著作恒基孙河拿地背面:融资成本低至2.3% 或独立操盘,做出品牌和形象。

众所周知,恒基地产在内地的多个住所项目与内地房企协作开发,恒基多扮演出资者人物。此次,恒基地产单独拿地,是要单独操盘吗? “单独操盘的可能性大,他们有操盘经历、有强壮的供货商和资源。”上述负责人表明。

可是有业界人士指出,港资房企做房地产是出资逻辑,而非产品服务逻辑,在内地住所商场,关于客户的剖析不如本土房企,真实做出的标杆产品少。可是也有业界人士以为,港企有自己的优势,比如住所质量、关于空间使用,胜过内地房企。

关于拿地的原因、是否独立操盘、未来产品类型等问题,新京报记者采访恒基地产北京公司相关负责人,到发稿前,并未予以回复。

上一年开端加快布局内地商场

比较20年前,现在的港资房企在内地体现平平,前20强房企中难觅身影,不只是销售额走下坡路,在内地的土地储备也是锐减。2018年之前,恒基地产一再转让财物,使其撤出内地商场的风闻甚嚣尘上。

2016年末,恒基地产先是以32.61亿港元转让了北京恒基中心商场及车位的出资公司权益。2017年3月,恒基地产将广州芳村尚待拆迁及整理的地块以19.46亿港元出售给碧桂园。当年的5月份,恒基地产又将旗下9个项目以86亿港元转让给富力地产。

大规模促销项目,并未同步加快布局新增项目,这使得恒基地产的土地储备大幅下降。2015年-2018年,在内地的土地储备中,恒基地产的自占可建楼面面积别离约为1084.17万平方米、845.42万平方米、329.81万平方米、297.66万平方米。

事实上,近几年来,恒基地产在年报中屡次着重要在内地商场活跃拿地。比如2016年年报中称,“本集团将活跃扩展国内土地储备,会集初次置业及晋级用家为主之项目。”2017年年报中表明,“集团将持续于一线及极具经济增加潜力之二线城市物色项目,一定扩展土地储备。” 2018年年报中说,“本集团将持续于一线及极具经济增加潜力之二线城市物色开展项目,一定扩展土地储备。”

新京报记者查询恒基地产年报发现,其在2017年简直无新增住所类地块,可是在2018年,其活跃布局内地商场的动作激烈。据2018年年报发表,2018年,恒基地产以不同方法在内地商场新增5个项目。恒基地产与九龙仓共同开发一幅坐落广州市白云区的住所用地,恒基地产具有该项目18%权益。恒基地产以约4.25亿元人民币,向北京鸿坤集团获得深圳市南山区一个城市更新项目的50%权益。恒基地产与中南建造、旭辉控股共同开发一幅坐落苏州市高新区的住所用地,具有该项目约35%权益。恒基地产与中粮地产、天恒置业、旭辉控股共同开发一幅坐落北京市顺义区的商住用地,具有该项目约24.5%权益。恒基地产与华润置地、创始置业、中海地产、保利开展及旭辉控股协作,共同开发一幅坐落广州市增城区的住所用地,具有该项目10%权益。

上一年融资本钱低至2.33%,业界称其“扛得住”

多位业界人士向新京报记者表明,恒基地产敢在北京拿地,首要原因之一是具有融资优势、资金本钱低。

依据年报,2018年,恒基地产的实践假贷年利率约为2.33%,2017年约为2.19%。众所周知,2018年是房地产职业融资途径收紧、本钱高企的一年。据同策研究院监测数据显现,2018年度监测房企债款融资本钱的算术平均值约为6.44%,本钱中位数为6.20%,发表的一切融资事情本钱首要落在4.66%-8.22%区间(1倍标准差)。全年单笔融资本钱最高来自于我国恒大发行的为期五年的优先收据,利率高达13.75%。

资金本钱高,再加上一线城市严厉的调控方针,使得不少住所项目拖不起、快速入市。尤其是一些高端住所项目,地价高,预售价格管控严,溢价空间有限,财政本钱高企。明显,这关于恒基地产来说,并不是什么难事,有廉价的钱,能有更满足的时刻做出好产品。有业界人士直言,“一线城市的调控方针,恒基地产能扛得住。”

另一个原因是, 比较于内地房企的高周转、高负债,港资企业多奉行稳健的财政战略,采纳慢周转的开发形式。到2018年12月31日,恒基地产的债款总额为866.3亿港元,2017年为803.04亿港元。比较之下,内地房企高负债则较为遍及,比如到2018年末,碧桂园的有息负债总额为3284.75亿元,恒大的短期有息负债算计为2874.37亿元。

在财物负债率方面,依据wind,到2018年末,恒基地产仅为27.91%,在香港四大宗族企业中排名终究,更是远低于内地房企。据新京报记者此前计算,销售额排名靠前的50家内资上市房企中,有27家财物负债率在80%以上。

业界人士以为,较低的融资本钱和杠杆率,使得恒基地产有满足的加杠杆空间在内地扩展出资。

新京报记者 段文平 修改 武新 拍摄 赵昱 校正 范锦春 

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